Специфика применения МСФО у девелопера
Часы работы: с 9:00 до 22:00

Москва,
м. Третьяковская,
Толмачевский пер. 5, стр. 1

Специфика применения МСФО у девелопера

Специфика применения МСФО у девелопера
12.08.2019

Компания-девелопер реализует разные проекты, связанные с недвижимостью. Каждый имеет свои особенности. Строительство объектов предусматривает приобретение прав собственности на земельные участки, возведение конструкций, ввод зданий в эксплуатацию. Все это увеличивает стоимость приобретенной земли.

Реконструкция недвижимости предусматривает покупку самого объекта, проведение соответствующих работ для значительного улучшения его качественных характеристик и увеличения рыночной стоимости. Также девелопер может проводить модернизацию объектов. Такие проекты предполагают работу с не имеющими достаточного спроса, не соответствующими требованиям потребителя зданиями, сооружениями. Цель, как и в предыдущих случаях, заключается в повышении рыночной стоимости объектов.


Девелопмент в целом является достаточно специфической сферой предпринимательской деятельности. Причем специфика касается не только технической реализации проектов, их администрирования и решения текущих юридических вопросов. Множество нюансов имеют бухгалтерский учет, отчетность.

Крупные девелоперы активно применяют МСФО. Переход на указанные стандарты требует слаженной работы финансовых аналитиков, бухгалтеров, юристов и эффективного контроля со стороны руководства компании.

 

Возможные сложности при внедрении МСФО

На пути девелопера, решившего формировать финансовую отчетность в соответствии с международными стандартами, может возникнуть немало проблем. Первая и главная – профессиональные кадры. Варианта два: подготовить штатный персонал или передать функцию на аутсорсинг.

Многие девелоперы, отчитывающиеся по МСФО, прибегают к помощи профильных бухгалтерских компаний. Это позволяет оптимизировать затраты и снизить риски возникновения ошибок в финансовой отчетности. Цена каждой ошибки, учитывая специфику сферы деятельности, велика. Сотрудничая с аутсорсером, девелопер передает на внешнее управление не только саму бухгалтерскую функцию, но и ответственность за качество отчетов.

Другая проблема касается соблюдения принципов МСФО. Отечественный девелопмент, увы, не всегда прозрачен. А переход на отчетность по международным стандартам обязывает компанию предоставлять достоверную, исчерпывающую информацию о результатах деятельности. Многие руководители оказываются попросту не готовы к этому.

 

Что нужно для перехода на МСФО?

Давайте разберемся, с чем придется столкнуться компании, решившей перейти на финансовую отчетность, соответствующую международным стандартам. Во-первых, нужно определиться с датой перехода. Если первую отчетность по МСФО девелопер планирует оформить 31 декабря 2019 года, отчитываться, соответственно, он будет за весь прошедший год. На отчетную дату компании необходимо сформировать вступительный баланс. О том, что это такое, чуть ниже.

Вторым этапом перехода на МСФО является утверждение соответствующей международным стандартам учетной политики. Формирование документа требует профессионального подхода. Учетная политика по МСФО определяет специфику бухгалтерского учета.

Например, модель оценки инвестиционной собственности, согласно МСФО 40, предусматривает оценку по справедливой стоимости. Если последняя в отчетном периоде значительно отличается от балансовой, обязательной является переоценка всех объектов инвестирования.

Избежать недоработок при формировании учетной политики, ошибок в выборе правил и методов составления отчетности поможет аутсорсер. Профильная компания гарантирует качество документа.

Говоря о переходе на МСФО, стоит отметить важный момент. Нередко такой шаг сопряжен с серьезными финансовыми затратами. Желание девелопера оптимизировать расходы понятно. Но выбор учетной политики, максимально приближенной к документу для целей РСБУ, - не лучший вариант. Универсальной политики попросту не существует. Это обусловлено тем, что российский учет ведется преимущественно в соответствии с Налоговым кодексом, Положения по бухгалтерскому учету – вторичны (в определенном смысле).

Соответственно, максимально сблизить РСБУ и МСФО, особенно в небольшой компании, практически невозможно. У отчетности, соответствующей тем и другим стандартам, слишком разные цели и пользователи. Именно это почти исключает передачу функций по подготовке отчетности, соответствующей МСФО, штатной бухгалтерии в нагрузку.

Без формирования отдельного подразделения девелоперу не обойтись. Если расширять штат нецелесообразно, логично воспользоваться соответствующей бухгалтерской услугой.

 

Вступительный баланс по МСФО

Итак, возвращаемся к теме вступительного баланса. Его формирование необходимо для составления первых отчетов, соответствующих международным стандартам. Вступительный баланс формируется по результатам анализа всех обязательств и активов девелопера на дату перехода на новый формат отчетности.

В балансе, согласно МСФО (IFRS) 1, признаются все обязательства и активы, соответствующие указанным в стандартах критериям. В их число включатся и непризнанные по РСБУ. Приведем в пример отложенные налоговые обязательства и активы, ассоциированные с переоценкой ОС, денежные средства, не признаваемые выручкой на дату перехода на МСФО. Все они классифицируются как депозиты по операционной аренде, отложенный доход.

Обязательства и активы, признанные по РСБУ и не соответствующие критериям признания по МСФО, прекращаются. К числу таких активов и обязательств относятся, например, расходы учредителей девелоперской компании, отраженные в балансе как активы. Также данное правило относится к ряду затрат на НИОКР, резервам предстоящих расходов на ремонт ОС.

Отдельные статьи баланса при переходе на МСФО придется реклассифицировать. Так, в документе девелопера может появиться инвестиционная недвижимость, по РСБУ классифицированная как ОС. Добавочный капитал нередко реклассифицируют в нераспределенную прибыль.

Еще одной особенностью МСФО, сказывающейся на формировании баланса, является оценка земельных участков, принадлежащих девелоперу или контролируемых компанией. В отличие от РСБУ, международные стандарты требуют отражения таких участков в балансе по рыночной, а не по номинальной покупной стоимости.

 

Особенности оценки обязательств и активов

Немало сложностей может доставить оценка обязательств и активов при переходе на МСФО. Ее результаты, вероятнее, всего, будут отличаться от актуальных для российской отчетности. Это обусловлено массой различий между подходами к оценке по РСБУ и МСФО. Прежде всего, речь о допустимых базисах оценки.

Также различия могут быть обусловлены разным составом разрешенных к капитализации затрат. Последние формируют балансовую оценку обязательств, активов. Если по РСБУ активы, имеющие признаки финансовой аренды, отражаются на балансе арендодателя или арендатора (в соответствии с условиями договора), то по МСФО 17 допускается их отражение только на балансе арендатора.


Возврат к списку

Остались вопросы?

Заполните форму ниже и мы вам перезвоним в течении 5 минут

Ваши данные не будут переданы третьим лицам

Хотите узнать цену?

Заполните форму ниже и мы вам перезвоним в течении 5 минут

Ваши данные не будут переданы третьим лицам