У любых договорных отношений есть две ключевые характеристики – взаимные обязательства и объективные риски каждой из сторон. При заключении договора, в том числе договора аренды, актуальным является вопрос снижения рисков. Для этого используются предусмотренные действующим законодательством меры. Применение таких мер не является 100% гарантией защиты интересов пострадавшей стороны. Но оно позволяет существенно снизить риски.
Перечень обеспечительных мер приведен в ст. 329 ГК РФ. Он включает залог, неустойку, задаток, поручительство, гарантию независимой стороны, гарантийный или обеспечительный платеж. Последний активно используется при аренде жилой и коммерческой недвижимости.
Понятие и характеристики обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж применяется в юридической практике с 2015 года. Это понятие было введено ФЗ №42 от 08.03.2015. Обеспечительным считается платеж, внесенный одной из сторон договора в пользу другой на случай нарушения денежных обязательств. Обеспечение в таком случае засчитывается в счет погашения соответствующих обязательств (ГК РФ ст. 381.1). Вноситься платеж может деньгами, имуществом, ценными бумагами.
Если арендатор исправно исполняет обязательства в течение срока действия договора аренды, обеспечение арендатором не востребуется. Внесенные средства, ценные бумаги или имущество по окончании срока действия договора возвращаются плательщику. По соглашению сторон платеж может быть переквалифицирован и принят в счет арендной платы.
Обеспечение должно быть предусмотрено условиями договора аренды. Оно решает следующие задачи:
-
Возмещение ущерба от порчи и утраты имущества.
-
Отражение обязанности оплаты аренды в порядке и в сроки, установленные действующим договором, и возмещение ущерба при непоступлении платежей.
-
Компенсация расходов, понесенных арендодателем вследствие нарушения арендатором условий договора.
Обеспечительный или гарантийный платеж обычно составляется в отношении ценного и/или дорогостоящего имущества. Срок его действия равен сроку действия договора аренды (если документом не предусмотрены другие условия).
Обеспечение важно правильно отразить в договоре. Рекомендуется указывать назначение платежа (какой ущерб он компенсирует), объем средств или стоимость имущества, порядок внесения, использования, пополнения и возврата платежа.
Размер обеспечения действующим законодательством не ограничен. Чаще всего его привязывают к размеру арендной платы. Размер обеспечения может быть разным (стоимость аренды за месяц, квартал, полгода, год).
Взносы в обеспечительный платеж
Обеспечение может включать основную и дополнительную части. Основная сумма вносится в срок, определенный договором. Способ внесения средств и их вид тоже отражаются в документе. До внесения обеспечения собственник вправе не передавать имущество арендатору.
В период действия договора обеспечительный платеж находится у арендодателя. Если возникают обстоятельства, позволяющие его использовать, предпринимаются соответствующие меры. По закону, если срок действия договора аренды не истек, обеспечение должно быть восстановлено в полном объеме. Задача арендатора – внеси соответствующий платеж.
Если сумма аренды или стоимость имущества, в отношении которого внесено обеспечение, меняется, платеж может быть увеличен. Дополнительный взнос арендатор делает в том периоде, в котором зафиксированы упомянутые выше изменения.
Если стоимость аренды или имущества уменьшается, обеспечительный платеж уменьшается пропорционально. Часть суммы, которая не может быть востребована арендодателем, возвращается арендатору.
Использование обеспечения
Обеспечительный платеж используется для оплаты аренды, если нарушены сроки регулярных перечислений, или для оплаты аренды последних месяцев в рамках действия договора. Также он служит гарантией возмещения ущерба, если имуществу арендодателя причинен вред и имеет место вина арендатора.
Об использовании гарантийного платежа арендатор уведомляется в установленном порядке. Погашенные за счет обеспечения расходы подтверждаются документами.
Когда и как гарантийный платеж возвращается арендатору
В договоре аренды могут быть предусмотрены разные варианты возврата обеспечения:
-
Переход прав на соответствующее имущество, ценные бумаги к арендодателю.
-
Возврат арендатору в полном объеме.
-
Распределение платежа между сторонами по договоренности.
Если способ возврата или использования платежа по окончании срока действия договора аренды нужно изменить, заключается дополнительное соглашение.
Важно: при возврате обеспечения для арендатора не возникает никаких налоговых последствий. Полученная сумма не является доходом. Если обеспечение передается арендодателю, у него возникает доход, с которого должен быть удержан НДФЛ.
Гарантийный платеж и налоги
На протяжении срока действия договора арендатор в налоговом учете отражает обеспечение в составе расходов (НК РФ ст. 270), арендодатель – в составе доходов (НК РФ ст. 251). Налогом на прибыль обеспечительный платеж облагается так же, как задаток или залог.
Что касается НДС, рекомендуем обратить внимание на норму ст. 381.1 ГК РФ. Она указывает на превращение такого платежа в средства, которые можно квалифицировать как оплату услуг по аренде. Но это происходит только в том случае, если наступают обстоятельства, при которых платеж может быть использован. Пока платеж выступает средством обеспечения, он не облагается НДС. Как только внесенные арендатором деньги становятся средством расчета, включаются нормы налогообложения.
Учет обеспечения
В 2022 году изменились правила бухгалтерского учета аренды. Актуальный нормативно-правовой документ, регулирующий учетный процесс, – ФСБУ 25/2018.
Согласно новым правилам и порядку учета обеспечительного платежа, у арендодателя он отражается в составе кредиторской задолженности, у арендатора – дебиторской. Обе стороны договора проводят соответствующую сумму по счету 76 до того, как она будет зачтена в счет аренды или возвращена.
Для отражения обеспечения в учете бухгалтер арендатора делает проводки:
-
Перечисление гарантийного платежа – Дт76 Кт51
-
Получение платежа обратно – Дт51 Кт76
Бухгалтерия арендодателя делает такие же проводки при тех же обстоятельствах.
Пока обеспечение находится у арендодателя, соответствующая сумма отражается у него за балансом на счете 008 (у арендатора – на счете 009).
Если платеж переквалифицируется в авансовый, у сторон договора появляются одинаковые проводки по вычету НДС (если они являются плательщиками налога). Разница лишь в том, когда платеж отражается в учете. Арендодатель делает проводки при зачете аванса в счет оплаты аренды, арендатор – при перечислении денежных средств в счет обеспечения (аванса).
С забалансовых счетов обеспечение списывается в соответствующей сумме в момент возврата или зачета авансового платежа в счет арендной платы.
С другими особенностями учета обеспечения вы можете ознакомиться в ФСБУ 25/2018.
Количество показов: 8949
Теги данной публикации: аренда
Комментарии
Тут пока нет комментариев. Будьте первыми!