Два взгляда на незавершенку
У застройщика затраты накапливаются как капвложения на счете 08. У подрядчика остаток незавершенных работ формирует НЗП на счете 20. Остатки подтверждаются первичкой и инвентаризацией.
У застройщика и подрядчика термин «незавершенное строительство» означает разные активы и отражается по-разному. Если компания строит объект для собственного использования, все затраты до его готовности – это капитальные вложения, то есть будущий актив. Они накапливаются на счете 08 и в итоге войдут в первоначальную стоимость основного средства, отражаемого в балансе по строке 1150.
Если компания выполняет работы по договору подряда, незавершенным строительством называют незавершенное производство – объем работ, уже выполненный, но не сданный заказчику или не признанный в выручке. Такой остаток накапливается на счете 20 и показывается в балансе в составе запасов, по строке 1210.
Разница принципиальная: у застройщика остаток со временем превратится в основное средство и начнет амортизироваться, а у подрядчика это временное явление, которое закроется выручкой и себестоимостью по конкретному договору. Если компания совмещает обе роли – строит что-то для себя и одновременно выполняет подряд для сторонних заказчиков, – оба вида незавершенки нужно вести раздельно, не смешивая аналитику.
Объекты, строящиеся только для продажи, могут не признаваться ОС – порядок зависит от договорной схемы и учетной политики.
Застройщик: что входит в стоимость объекта
По ФСБУ 26/2020 в капвложения включаются работы подрядчиков, проектирование и экспертиза, материалы, технадзор, зарплата и взносы собственных строителей, проценты по целевым займам для инвестиционных активов. Не включаются штрафы, сверхнормативные потери и убытки от простоя – они списываются на прочие расходы. До ввода объекта в эксплуатацию амортизация не начисляется.
Подрядчик: незавершенное производство
Для долгосрочных договоров, начало и окончание которых приходятся на разные отчетные периоды, применяется ПБУ 2/2008. Стандарт предлагает два подхода к признанию выручки.
- Способ «по мере готовности» используется, когда финансовый результат по договору можно надежно определить: выручка и расходы признаются постепенно, пропорционально выполненному объему, а в незавершенном производстве остается только непризнанная часть затрат.
- Способ «по завершении работ» применяется для краткосрочных договоров или когда результат нельзя оценить достоверно – тогда все затраты накапливаются на счете 20 и списываются в себестоимость только после полной сдачи объекта или этапа заказчику.
Закрепите в учетной политике метод оценки степени готовности – по доле затрат или по физическому объему работ – и применяйте его последовательно.
Акт с заказчиком и момент признания выручки при способе «по мере готовности» не всегда совпадают – выручка признается расчетным путем независимо от подписания акта.
Документы для подтверждения остатка
| Документ | Для чего |
|---|---|
| Договор, смета | Объем и плановая стоимость работ |
| Акты выполненных работ | Подтверждают фактический объем |
| Накладные, УПД | Подтверждают закупку материалов |
| Акт инвентаризации НЗС | Подтверждает остаток на дату |
| Ведомость затрат по объекту | Детализация по статьям |
Формы КС-2, КС-3, КС-6а не обязательны – можно применять собственные формы при наличии обязательных реквизитов.
Перед годовой отчетностью НЗС проверяют фактически и документально. Частые находки: объект достроен, но акт ввода не оформлен; на балансе висят затраты по замороженному проекту; общие расходы между объектами распределены произвольно.
Если объект фактически завершен, но акт ввода не оформлен, переводить остаток на счет 01 преждевременно.
Бухгалтерские проводки
| Операция | Проводка | Кто применяет |
|---|---|---|
| Учтены работы подрядчика / субподрядчика | Дт 08 (20) Кт 60 | Застройщик / Подрядчик |
| Учтен входящий НДС | Дт 19 Кт 60 | Оба |
| Списаны материалы | Дт 08 (20) Кт 10 | Застройщик / Подрядчик |
| Начислены зарплата и страховые взносы | Дт 08 (20) Кт 70, 69 | Застройщик / Подрядчик |
| Учтены проценты по целевому займу | Дт 08 Кт 66, 67 | Застройщик |
| НДС принят к вычету | Дт 68 Кт 19 | Оба |
| Объект введен в эксплуатацию | Дт 01 Кт 08 | Застройщик |
| Признана выручка по подписанному акту | Дт 62 Кт 90.1 | Подрядчик |
| Списана себестоимость признанных работ | Дт 90.2 Кт 20 | Подрядчик |
| Признана выручка по степени готовности до акта | Дт 46 Кт 90.1 | Подрядчик |
Ведите аналитику по счетам 08 и 20 отдельно по каждому объекту и договору – без нее остаток незавершенки не определить расчетным путем.
Налоговый учет и НДС
На ОСНО подрядчик распределяет прямые расходы между работами и НЗП по ст. 319 НК РФ; метод закрепляется в учетной политике и применяется минимум два периода. Косвенные расходы списываются сразу. У застройщика расходы не уменьшают базу текущего периода – они списываются через амортизацию после ввода объекта.
На УСН застройщик признает стоимость объекта после оплаты и ввода в эксплуатацию, равными долями до конца года. Подрядчик на УСН признает расходы по оплате – независимо от готовности объекта по бухучету.
Входящий НДС по работам и материалам принимается к вычету после принятия к учету и при наличии счета-фактуры, не дожидаясь завершения стройки. По СМР для собственного потребления может возникать обязанность начислить НДС отдельно.
Сверяйте счета-фактуры с актами и ведомостью затрат по объекту для обоснования вычета.
Кап.вложения застройщика – строка 1150 баланса; НЗП подрядчика – строка 1210. У подрядчика выручка и себестоимость по готовности попадают в строки 2110, 2120 ОФР независимо от подписания акта. В налоге на прибыль прямые расходы на НЗП не уменьшают базу текущего периода. В УСН расходы застройщика признаются после ввода объекта, подрядчика – по оплате.
Приостановленное строительство
Если финансирование прекращено, договор расторгнут или проект требует переработки, нельзя просто продолжать числить затраты без оценки. Нужно проверить, сохраняет ли объект экономическую ценность, и при необходимости отразить обесценение.
· Аванс подрядчику сразу относят на капвложения вместо дебиторской задолженности.
· Штрафы и убытки от простоя включают в стоимость объекта.
· Отсутствует аналитика по объектам и статьям затрат.
· Инвентаризация НЗС проводится формально или не проводится вовсе.
· Подрядчик не распределяет прямые расходы на остаток НЗП.
· Завершенный объект остается на счете 08 без перевода на счет 01.
Незавершенное строительство требует постоянного диалога бухгалтера со строительным и техническим блоком компании. Чем масштабнее стройка, тем важнее выстроить аналитический учет заранее – до проверки или аудита.
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
