Товарищества собственников недвижимости: особенности бухгалтерского и налогового учета

Скачать визитку

28 Май 2026

ТСН – организации некоммерческие. Цель их создания – управление и содержание объектов недвижимости. Бухучет Товариществ по аналогии с организацией учета в любых других компаниях решает 2 ключевые задачи: учитывает результаты финансово-хозяйственной деятельности и обеспечивает объективность формируемых отчетов в соответствии с актуальными законодательными нормами и требованиями.

Правовая суть и структура

ТСН – распространенная среди собственников имущества форма объединения, популярна в многоквартирных жилых домах и загородных поселках. Создается для того, чтобы управление объектами было максимально эффективным и юридически грамотным. Чтобы решать уставные задачи, ТСН осуществляет следующие функции:

содержит имущество совладельцев;
поддерживает его надлежащий вид;
выполняет срочный, текущий и плановый ремонт;
создает комфортный микроклимат внутри ТСН и т.д.

Цели ТСН не носят коммерческой направленности, но для осуществления уставных задач Товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность: оказывать платные услуги населению и юрлицам, сдавать площади в аренду или для размещения рекламы.

Отличительная черта всех ТСН

Если в коммерческих компаниях источником финансирования является выручка от реализации товаров или услуг, то в ТСЖ – это целевые взносы жильцов. Стоит отметить, что принятие решения о создании Товарищества входит в компетенцию общего собрания собственников недвижимости и при достижении кворума организация начинает функционировать. Взносы на содержание общего имущества являются обязательными платежами как для членов ТСЖ, так и для остальных жителей дома (этот аспект регламентируется Жилищным кодексом РФ).

buhgalter_rf_Imagine_that_the_image_is_placed_in_the_center_usi_7df00158-893e-4943-ada8-5e8f98233bd8.jpg

Важно: все созданные до 01.09.2014г. ТСЖ не нуждаются в перерегистрации, но после указанной даты новые Товарищества создаются в формате ТСН.

Целевое финансирование и его учет

Для отражения в бухучете поступлений от владельцев недвижимости бухгалтер использует счет 86 «Целевое финансирование». Исходя из осуществляемой организацией деятельности, к счету 86 открываются субсчета с детализацией видов поступлений. Это облегчает не только контроль, но и упрощает документооборот.

В ТСН могут поступать следующие виды средств:

членские взносы – поступления от собственников на текущие расходы по ремонту, обслуживанию и содержанию общего имущественного фонда;
коммунальные платежи (в случае, если общим собранием членов ТСН принято решение включать данные расходы в единый платежный документ). Не все Товарищества начисляют своим собственникам коммунальные расходы и обычно эти поступления проходят через расчетный счет организации транзитом – собрали с жителей, перечислили ресурсоснабжающей компании;
целевые взносы. Сюда могут включаться все виды платежей, которые носят целевой характер, тратить их на текущие нужды нельзя;
вступительные взносы;
бюджетные ассигнования в форме дотаций, субсидий и т.д.;
прибыль от коммерческой деятельности.

Важно

все доходы некоммерческих организаций направляются на финансирование уставной деятельности, поэтому зачисляются на счет 86.

Бюджетирование: разработка сметы доходов и расходов

Основой финансирования любой некоммерческой организации является смета – баланс доходов и расходов. Составление производится ежегодно, исходя из плановых поступлений и имеющихся затрат. Утверждение сметы ТСН – компетенция общего собрания членов Товарищества. Структура документа представлена в табличной форме ниже.

td>Ремонтные работы

Доходы	Расходы
Целевые поступления	Содержание и обслуживание общего имущества ТСН
Выручка от коммерческой деятельности	Ремонтные работы
Выручка от коммерческой деятельности	Прочие расходы

Рассмотрим каждый элемент сметы подробнее. Как упоминалось выше, целевые платежи – это членские и вступительные взносы, бюджетные средства и иные целевые поступления. Выручка от предпринимательской деятельности – оказание платных услуг населению или юрлицам. Например, сдача в аренду общего имущества.

Расходы ТСН состоят, как и в коммерческих компаниях, из текущих издержек:

зарплата обслуживающего персонала, нанимаемого по трудовым соглашениям или договорам ГПХ;
расходы на управление, техобслуживание и санитарное содержание общедомового имущества силами сторонних организаций;
затраты на хозяйственные товары, инвентарь и различные приспособления;
материальные издержки;
содержание помещений, где располагается правление, диспетчерская и бухгалтерия ТСН (коммунальные платежи, услуги связи и т.д.);
канцтовары;
расходы на переподготовку и повышение квалификации персонала (актуально для лифтеров, например);
закупка основных средств: оборудования, оргтехники, мебели, системы видеонаблюдения и проч.;
оплата юридических консультаций и услуг;
командировочные расходы;
оформление страховых полисов;
издержки на проведение текущего и капитального ремонта;
формирование резерва отпусков;
прочие затраты, предусмотренные сметой.

При включении в состав расходов премий и материальных стимулирующих выплат сотрудникам исходят из наличия финансовой возможности. Многие ТСН в целях экономии на расходах трудоустраивают специалистов на 0,3 или 0,5 ставки. Это позволяет рационально расходовать имеющийся бюджет.

Учет основных средств в ТСН

Каждый владелец частной недвижимости в многоквартирном доме или загородном поселке является собственником доли в праве собственности на общее имущество на основании статей 289 и 290 ГК РФ. Но и в этом случае жилищный фонд не является имуществом ТСН, поэтому на балансе не отражается.

Объекты основных средств, приобретенные Товариществом для осуществления текущей деятельности по содержанию и управлению домом, на баланс также зачастую не ставятся – их стоимость редко превышает 100 тыс. руб. Данный лимит определен практикой применения ФСБУ 6/2020 и налоговым законодательством, регулирующим деятельность некоммерческих организаций и объединений.

Если приобретенное основное средство оценивается выше 100 тыс. руб. и имеет срок полезного использования более 12 месяцев, постановка на учет стандартная – с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Важно

когда приобретенное имущество используется в коммерческой деятельности ТСН, необходим раздельный учет с открытием разных субсчетов к счету 01.

При осуществлении уставной деятельности некоммерческой организацией не происходит производство продукции, поэтому начисление амортизации как элемент себестоимости здесь не актуально. Поэтому все основные средства на балансе ТСН отражаются по счету 01 по первоначальной стоимости от начала и до конца срока их использования. Начисленный износ бухгалтер отражает за балансом, для этого открывается забалансовый счет 010.

Учет расходов, предусмотренных сметой

Для отражения затрат, предусмотренных сметным финансированием, в некоммерческих организациях используется проводка:

Данный порядок предусмотрен положениями Инструкции по применению Плана счетов бухучета. Счет 26 применяют для обобщения затрат административного, хозяйственного или иного подобного характера. Важное условие – расходы должны быть связаны с уставной деятельностью ТСН. Пример отражаемых на 26 счете затрат: текущий ремонт общего имущества.

Проведение целевых мероприятий финансируется также с 86 счета. При этом корреспонденция счетов следующая:

Важно предусмотреть все используемые в организации синтетические счета в Учетной политике (План счетов оформляется как приложение к документу).

Учет расходов ТСН, связанных с осуществлением коммерческой деятельности

Предпринимательские затраты некоммерческие организации должны учитываться отдельно от тех, которые связаны с реализацией уставных задач. Поэтому все расходы ТСН делятся на прямые и косвенные. К первым относят те издержки, которые легко идентифицировать (например, управление общим имуществом). Косвенные затраты могут иметь отношение к нескольким видам деятельности сразу (пример: зарплата бухгалтера, который ведет учет по всем участкам).

В первую очередь формируется перечень прямых расходов, которые делятся на 3 группы:

Обособленный учет косвенных издержек можно организовать на отдельных субсчетах, открытых к 26 счету. Распределение между видами деятельности – пропорциональное. Все расходы должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы. Схема распределения косвенных расходов в ИСН может быть разной, бухгалтер выбирает для себя более подходящий вариант и закрепляет его в Учетной политике:

приходящиеся на коммерческую деятельность издержки могут определяться по удельному весу выручки, полученной от продажи товаров или оказания услуг, в совокупном объеме поступлений ТСН;
косвенные затраты, которые необходимо отнести на предпринимательскую деятельность, можно определять пропорционально расходам на оплату труда персонала, занятого в бизнес-сегменте, в общем ФОТ организации.

Пример распределения косвенных затрат:

всего поступлений в ТСН за март 2026г. – 155 тыс. руб.;
из них 68 тыс. руб. – выручка от коммерческого направления.
соответственно, на косвенные затраты предпринимательской деятельности необходимо отнести 44% всех издержек (68/155*100).

Формы бухотчетности ТСН

Товарищества формируют отчеты в сокращенном формате:

Практически все Товарищества собственников недвижимости не формируют отчетность об изменении капитала иди движении денежных потоков. Но отчет о целевом расходовании средств является обязательным приложением к годовому балансу. Он должен содержать следующие сведения: остаток на начало периода, все поступления и расходы, в конце выводится остаток на конец года.

buhgalter_rf_Imagine_that_the_image_is_placed_in_the_center_usi_12ce2b73-fd8e-4c9a-8a44-00e7b2747e33.jpg

Важно: некоммерческие организации заполняют раздел «Целевое финансирование» в составе пассива.

ТОП ошибок, допускаемых бухгалтерами ТСН

Учет в Товариществах собственников недвижимости специфичный, поэтому крайне важно организовать его максимально корректно. В противном случае нарушения могут стать причиной конфликта с ФНС РФ и самими жильцами. Самые распространенные ошибки собрали ниже.
Расходы, которые не предусмотрены сметой. ТСН является некоммерческой организацией, которая существует за счет целевого финансирования текущей деятельности. Смета доходов и расходов утверждается ежегодно, она является ключевым расчетным документом и все затраты должны укладываться в бюджет. Если возникает необходимость в непредвиденных расходах, сначала собирается собрание правления и с ним согласовываются все мероприятия. Пример подобных издержек – выплата материальной помощи сотруднику в связи со смертью близкого родственника. Важно: в конце каждого отчетного периода бухгалтер формирует справку об исполнении сметы с обоснованием всех отклонений. Если этого не происходит, собственники недвижимости вправе направлять жалобы в прокуратуру о нецелевом расходовании средств ТСН.
Отсутствует раздельный учет предпринимательской и уставной деятельности. Если такого разделения нет, контролирующие органы могут обвинить некоммерческую организацию в нецелевом расходовании средств. Особенности отнесения расходов на тот или иной вид деятельности необходимо закрепить в Учетной политике.
Неграмотно выбранная система налогообложения. Налогами облагается лишь коммерческая деятельность ТСН – оказание услуг населению, сдача площадей в аренду, пени неплательщиков и т.д. Данные виды поступлений удобнее перевести на упрощенную систему налогообложения (УСН). Переход избавит бухгалтера от трудоемкого учета и значительного объема отчетности. Если сравнивать УСН «Доходы» и «Доходы минус расходы», первый вариант предпочтительнее, т.к. большого объема затрат при осуществлении предпринимательской деятельности ТСН нет.
Неправильная организация учета коммунальных платежей. Этот вид поступлений носит транзитный характер, они поступают на 76 счет и оттуда же перечисляются компаниям, поставляющим ЖКХ услуги. Если в процессе сопоставления собранных средств и отправленных поставщику возникает отрицательная разница, она подлежит дополнительному сбору с жильцов. Если разница положительная (излишки), их зачисляют в счет будущих поступлений или возвращают собственникам.
Члены правления – граждане на выборных должностях, за выполнение своих функций они получают вознаграждение. Долгое время велись споры относительно начисления на эти выплаты страховых взносов, но в 2023г. законодателями были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ – управляющие организации с 01.01.2024г. обязаны удерживать с вознаграждений членов Совета МКД (многоквартирных домов) НДФЛ по ставке 13% и перечислять в бюджет 30% страховых взносов (ст. 420 НК РФ).
Основные средства, приобретенные за счет целевых взносов, должны учитываться правильно. Такие объекты становятся общедолевой собственностью и при постановке их на учет делают следующие проводки:

Важно

по таким объектам ОС не начисляют амортизацию, за балансом бухгалтер ведет учет износа. При выбытии делается проводка: дебет 83 или 86 кредит 01.09.

Описанные ошибки самые распространенные, на практике их гораздо больше. Чтобы обезопасить себя от санкций со стороны ФНС и надзорных органов, бухгалтер всегда может проконсультироваться с профессиональными коллегами из консалтинговых или юридических компаний.

Количество показов: 232

Теги данной публикации: #Разбираем тему

Будьте в курсе актуальных изменений!

Первыми получайте эксклюзивные акции, обновления законодательства, полезные советы.