Основные средства

Аренда ОС

48 просмотров

Виды, критерии, параметры ОC ФСБУ 6/2020 Поступление, ввод в эксплуатацию ОС Амортизация ОС Модернизация и ремонт ОС Аренда ОС Лизинг ОС Чек-лист

Вопросы по теме

Остались вопросы по бухучету? Получите квалифицированный ответ онлайн!

Гость

Вопрос № 000000566

02.07.2026 23:46

Основные средства

Аренда ОС

Нужно ли ИП на УСН «Доходы» включать в налоговую базу переменную часть арендной платы (возмещение коммунальных расходов: вода, электричество), если арендатор перечисляет эти суммы напрямую в управляющую компанию? И нужно ли на эту переменную часть начислять НДС 5%?

Елена

бухгалтер.рф

- По УСН: да, нужно. Если в договоре переменная часть прямо названа частью арендной платы (даже при условии прямого перечисления в УК), контролирующие органы (Минфин, ФНС) расценивают такие поступления как доход от сдачи имущества в аренду. В доходах при УСН «Доходы» учитывается вся сумма, поступившая от арендатора в счёт этой переменной части. Момент признания дохода — дата фактического поступления денег.

- По НДС: здесь есть важный нюанс. Если переменная часть оформлена как составная часть арендной платы (а не как отдельное возмещение затрат), то да, на неё нужно начислить НДС по ставке 5%. Аргумент в том, что предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с услугой по аренде, и налоговая база определяется как общая сумма договора. В этом случае ИП выставляет арендатору счёт-фактуру на всю сумму арендной платы (постоянная + переменная части).

Чтобы не включать суммы возмещения в доходы и не начислять на них НДС, можно оформить отношения иначе — заключить агентский (посреднический) договор. В этом случае ИП выступает посредником: он приобретает коммунальные услуги для арендатора, а в доходах учитывает только своё агентское вознаграждение. Суммы, которые проходят через ИП как пересылка от арендатора к ресурсоснабжающей организации, в налоговую базу по УСН не включаются. Но важно, чтобы договор был оформлен корректно (в том числе заключён до договоров с УК), иначе налоговая может переквалифицировать отношения и доначислить налоги.

Детально пропишите в договоре, как именно квалифицируется переменная часть — как элемент арендной платы или как возмещение затрат. От этой формулировки напрямую зависит налоговый учёт.

Гость

Вопрос № 000000565

02.07.2026 23:43

Основные средства

Аренда ОС

Если ИП сдаёт в аренду комнаты для отдыха, обязательно ли принимать оплату только через онлайн-кассу и безналичным способом?

Елена

бухгалтер.рф

Такой жёсткой обязанности нет. Правило «только касса и безнал» — не универсальное. Я бы сказала так: выбор способа оплаты и необходимость применять кассу зависят от двух главных вещей: кто платит (физлицо, ИП или организация) и какой у вас статус (например, система налогообложения или право собственности на помещение).

Если платит физическое лицо (не ИП), то по закону (54-ФЗ) при приёме денег — хоть наличными, хоть переводом, хоть по QR-коду — вы обязаны пробить кассовый чек. Здесь способ оплаты не даёт льготы: касса нужна в любом случае.

Если платит ИП или организация, ситуация иная. При безналичном переводе (платёжным поручением с расчётного счёта на ваш расчётный счёт) применять кассу и выдавать чек не нужно. Но есть важный нюанс: если такой контрагент платит наличными, картой через терминал или по QR-коду (то есть с предъявлением электронного средства платежа), чек пробивать придётся.

Нюансы, которые могут дать право не использовать кассу:

- Если вы сдаёте в аренду жилые помещения (комнаты, часть дома), которые находятся в вашей собственности, и при этом вы на УСН или ОСНО — закон (п. 2 ст. 2 54-ФЗ) разрешает не применять ККТ вообще. При этом выдавать какой-либо документ, подтверждающий расчёт, не требуется.

- Если вы на патенте (ПСН) и сдаёте в аренду жилые или нежилые помещения — кассу тоже можно не применять, но взамен вы обязаны выдать арендатору документ, подтверждающий расчёт. В нём должны быть обязательные реквизиты (наименование, номер, дата, время, ваши ФИО и ИНН, система налогообложения, признак расчёта, наименование услуги, сумма, форма расчёта и т.п.).

- Если вы самозанятый (НПД), то касса в классическом виде вам не нужна: чеки формируются в приложении «Мой налог».

Практические советы:

- Пропишите в договоре аренды чёткий порядок оплаты (способ, сроки) — это снимет споры с арендатором.

- Даже если по закону касса не нужна, иногда арендатору для его учёта или отчётности требуется документ, подтверждающий оплату. В таких случаях имеет смысл выдавать квитанцию или расписку с ключевыми реквизитами.

- Следите за статусом арендатора: иногда контрагент заявляет себя как ИП, но по факту действует как физлицо — в такой ситуации риск ошибки выше.

В итоге: не стоит ограничивать себя только кассой и безналом. Оцените своих клиентов и свой статус — и подберите вариант, который соответствует закону и удобен в работе. Если возникнут спорные ситуации с конкретным типом арендатора

Гость

Вопрос № 000000518

28.05.2026 23:26

Основные средства

Аренда ОС

Снимаем нежилое помещение у физ лица, мы ИП, какой документ для подтверждения факта передачи денег нужно оформлять? Договор есть, акт приема-передачи тоже есть, денежные средства передаем наличными.

Елена

бухгалтер.рф

Для подтверждения факта передачи наличных денег по договору аренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом необходимо оформить акт приёма-передачи денежных средств. Этот документ фиксирует факт передачи суммы, её размер, основание передачи (ссылка на договор аренды) и отсутствие претензий у сторон.

Обязательные реквизиты акта

В акте должны быть указаны:

- Название документа — «Акт приёма-передачи денежных средств».

- Место и дата составления — населённый пункт, число, месяц и год.

- Данные сторон. Для физического лица — ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации. Для ИП — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, а также указание на статус индивидуального предпринимателя.

- Реквизиты договора, во исполнение которого передаются деньги — номер и дата договора аренды.

- Сумма передаваемых денег — цифрами и прописью с указанием валюты (например, «Сто пятьдесят тысяч рублей 00 копеек»).

- Способ передачи — наличными. Можно дополнительно указать номинал и количество купюр.

- Подтверждение исполнения обязательств — фраза о том, что одна сторона передала, а другая получила деньги, и что стороны не имеют претензий.

- Подписи сторон — собственноручные подписи с расшифровкой (факсимиле недопустимо).

Акт составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Дополнительные рекомендации

- Если сумма передачи крупная, можно пригласить двух свидетелей и внести их данные в акт с подписями.

- При сумме свыше 600 тысяч рублей операция попадает под контроль Росфинмониторинга по Федеральному закону №115-ФЗ, поэтому документальное оформление особенно важно.

- Для минимизации рисков споров рекомендуется составлять акт в момент передачи денег и внимательно проверять все данные перед подписанием.

Почему нужен акт

Акт служит доказательством в случае претензий с любой из сторон. Он подтверждает факт передачи денег, что особенно важно при наличных расчётах, так как такие операции сложнее отследить. Без акта могут возникнуть сложности при доказывании факта оплаты в случае спора или при проверке налоговыми органами.

Если в договоре аренды есть специальные условия относительно оформления платежей (например, требование использовать определённый документ или порядок фиксации передачи денег), следует руководствоваться этими условиями.

Также, для подтверждения передачи наличных можно оформить расписку от физлица-арендодателя о получении денег. В ней указывают сумму, дату, за что получены деньги, паспортные данные сторон и реквизиты договора аренды.

Если деньги передаёте через кассу ИП, тогда ещё оформляют расходный кассовый ордер и выдают деньги по правилам кассовой дисциплины. Но для сделки с физлицом расписка — самый простой и понятный вариант.

Гость

Вопрос № 000000517

28.05.2026 23:20

Основные средства

Аренда ОС

Арендодатель ИП 6%, сдает в аренду коммерческое помещение. Арендатор самозанятый. Можно ли заключить договор аренды? Есть ли нюансы?

Елена

бухгалтер.рф

ИП может заключить договор аренды с самозанятым в качестве арендатора. С точки зрения гражданского права никаких ограничений на это нет: юридические лица и физические лица (в том числе самозанятые) вправе заключать договоры аренды, если их условия не противоречат закону. Однако есть важные нюансы, связанные с налоговым статусом сторон и особенностями такого договора.

Основные нюансы

1. Статус арендатора (самозанятого). Самозанятый — это физическое лицо, применяющее режим налога на профессиональный доход (НПД). Его статус не влияет на право арендовать коммерческое помещение. Самозанятый может использовать арендованное помещение для своей деятельности, например, для оказания услуг или реализации товаров.

2. Обязанности арендатора. Самозанятый, арендующий коммерческое помещение, обязан соблюдать требования, связанные с видом деятельности. Например, если помещение используется для оказания услуг, оно должно соответствовать нормам Роспотребнадзора, пожарной безопасности и другим регулирующим требованиям. Без статуса ИП получить необходимые разрешения или согласования от надзорных органов может быть сложно.

3. Оформление договора. Договор аренды должен быть заключён в письменной форме. В нём необходимо указать:

данные сторон (для ИП — регистрационный номер в ЕГРИП и данные расчётного счёта при наличии);

описание арендуемого помещения (адрес, площадь, идентификационные признаки);

размер арендной платы и порядок расчётов;

распределение обязанностей по оплате коммунальных услуг;

срок аренды;

права и обязанности сторон;

основания для расторжения договора и порядок действий при нарушении условий.

Если договор аренды заключается на срок более года, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

1. Налоги. Статус самозанятого касается только его собственных доходов, но не влияет на обязательства арендодателя (ИП). ИП продолжает платить налоги в соответствии со своим налоговым режимом (например, УСН, ОСНО и т. д.).

2. Ограничения для самозанятого. Самозанятый не может сдавать в аренду нежилые помещения (коммерческие, офисные, складские и т. п.) в рамках НПД. Это прямо запрещено законом №422-ФЗ. Если бы самозанятый выступал в роли арендодателя нежилого помещения, он был бы обязан платить НДФЛ, а не НПД. Но в данном случае речь идёт о ситуации, когда самозанятый — арендатор, а не арендодатель, поэтому это ограничение на него не распространяется.

Рекомендации

- Проверить документы. Арендодателю стоит убедиться в правомерности использования помещения арендатором с учётом требований контролирующих органов, особенно если деятельность связана с особыми условиями (например, медицинская, образовательная и т. п.).

- Чётко прописать условия. В договоре следует детально описать права и обязанности сторон, чтобы избежать споров в будущем. Например, уточнить, кто несёт ответственность за ремонт, как происходит передача помещения и т. д.

- Учитывать риски. Как и при любой аренде, есть риск несвоевременной оплаты или повреждения имущества. Рекомендуется включать в договор положения о штрафных санкциях и обеспечительном платеже (залоге).

Если возникают сложности с оформлением договора или есть сомнения в правильности действий, стоит обратиться к юристу или бухгалтеру, специализирующемуся на арендных отношениях и налоговом праве.

Гость

Вопрос № 000000457

28.04.2026 11:33

Основные средства

Аренда ОС

154

ИП на УСН "Доходы" с 01.01.2026 НДС
деятельность сдача недвижимости в аренду
Включается ли переменная часть аренды(возмещение затрат без добавления вознаграждения) в доходы для налогообложения и как на сумму переменной части выставлять ндс(5%)

Елена

бухгалтер.рф

Переменная часть арендной платы, которая представляет собой возмещение фактических затрат арендодателя (например, коммунальных услуг), не включается в доходы ИП на УСН «Доходы», если оформлена через посреднический договор (агентский, договор комиссии). В этом случае доходом считается только агентское вознаграждение, а не вся сумма переменной части. Если же переменная часть включена в договор аренды без выделения агентской схемы, такие суммы считаются доходом арендодателя и облагаются налогами.

Что касается НДС, ситуация зависит от того, как оформлен договор и какие условия в нём прописаны.

Если переменная часть арендной платы оформлена как возмещение затрат без добавления вознаграждения, и это чётко прописано в договоре (например, через агентский договор), то НДС с этой суммы не начисляется. НДС облагается только фиксированная часть арендной платы и агентское вознаграждение (если оно есть).
Если переменная часть включена в общую сумму арендной платы без разделения на возмещение затрат и вознаграждение, то вся сумма, включая переменную часть, считается объектом обложения НДС. В этом случае ИП на УСН должен исчислить НДС по выбранной ставке (например, 5%), если он является плательщиком НДС.

Как выставлять НДС (например, 5%) зависит от условий договора:

Если в договоре указана общая сумма с учётом НДС, но сам НДС отдельно не указан, арендодатель должен рассчитать величину налога и вычесть её из арендной платы, указанной в договоре. Арендатор перечисляет уменьшенную сумму, а разницу арендодатель направляет в бюджет.
Если в договоре нет указаний относительно суммы налога, приведена только размер арендной платы, НДС начисляется «сверху». Арендодатель перечисляет арендатору договорную сумму, а НДС направляет в бюджет отдельно.

Важно:

С 1 января 2026 года ИП на УСН обязаны платить НДС, если их доход за 2025 год превысил 20 млн рублей. Доступны ставки 5%, 7% или 22% в зависимости от величины дохода.
При выставлении счёта-фактуры необходимо соблюдать требования НК РФ. Если недвижимость сдаётся юрлицам или ИП, счёт-фактуру можно выставлять при получении авансовой оплаты и на конец каждого месяца или квартала.
Если арендатором является физлицо без статуса ИП, в договоре можно прописать условие о том, что счета-фактуры не выставляются.
Для минимизации рисков рекомендуется чётко прописать в договоре условия о возмещении затрат, отсутствии вознаграждения и порядке расчётов с НДС.

Гость

Вопрос № 000000356

27.02.2026 23:37

Основные средства

Аренда ОС

Вправе ли арендатор (ООО) указывать в акте сверки нулевое сальдо за неоплаченный месяц аренды, зачитывая в счет задолженности страховой депозит, если договор прямо запрещает такой зачет?

Елена

бухгалтер.рф

Акт сверки, в котором задолженность указана как «ноль» на основании зачёта страхового депозита в счёт неоплаченной арендной платы, составлен неправильно, если договор прямо запрещает использование депозита для погашения арендной платы. Согласно условиям договора, страховой депозит предназначен исключительно для компенсации ущерба, а не для зачёта в счёт арендной платы.

Правовые основания

Страховой депозит — это обеспечительный платёж, который регулируется статьёй 381.1 ГК РФ. Его назначение определяется условиями договора аренды. Если в договоре чётко указано, что депозит не может быть зачтен в счёт арендной платы, а используется только для компенсации ущерба, то это положение имеет обязательную силу.

Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) означает, что стороны вправе самостоятельно определять условия соглашения, включая порядок использования депозита. Если договор исключает возможность зачёта депозита в счёт арендной платы, то одностороннее решение арендатора о таком зачёте противоречит условиям договора.

Анализ ситуации

В вашем случае:

Арендатор не оплатил постоянную часть арендной платы за декабрь 2025 года.
В договоре прямо указано, что депозит предназначен только для компенсации ущерба, а не для погашения задолженности по арендной плате.
Акт сверки, подготовленный арендатором, содержит недостоверные сведения, так как в нём задолженность искусственно обнуляется за счёт депозита, что противоречит условиям договора.

Действия арендодателя

1. Отказаться от подписания акта сверки. В акте следует зафиксировать расхождения и указать на нарушение условий договора.

2. Направить письменное уведомление арендатору. В уведомлении нужно указать на нарушение условий договора, потребовать оплаты задолженности и предупредить о последствиях (например, начислении пени, если это предусмотрено договором, или обращении в суд).

3. Сохранить доказательства. Сохраните копию акта сверки с вашими замечаниями, копию договора аренды и все документы, связанные с расчётами.

Рекомендации

- Проверить договор. Убедитесь, что в нём чётко прописаны условия использования депозита, порядок его возврата и последствия нарушения обязательств арендатором.

- Обратиться к юристу. Если спор не удастся урегулировать в досудебном порядке, потребуется подготовка искового заявления о взыскании задолженности.

Важно действовать последовательно и опираться на условия договора, так как в суде будут оцениваться именно его положения.

Гость

Вопрос № 000000121

17.10.2025 18:49

Основные средства

Аренда ОС

321

ООО приобрело оборудование стоимостью 2,4 млн. руб. с НДС (20%), поставили на учет, а теперь собирается сдавать его в аренду за 120 000 руб. в месяц (в том числе НДС-20%). Как учитывать амортизацию и на каком счете отражать оборудование?

Елена

бухгалтер.рф

ООО, приобретая оборудование стоимостью 2,4 млн рублей с НДС 20%, должно отразить его в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости без НДС, то есть 2 млн рублей (2,4 млн / 1,2). Для учета основного средства применяется счет 01 «Основные средства». При передаче оборудования в аренду единым объектом основного средства оно может учитываться и на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если оборудование предназначено именно для сдачи в аренду. При этом амортизация начисляется арендодателем (собственником оборудования) ежемесячно на счете 02 «Амортизация основных средств» с уменьшением стоимости основного средства (счёт 01 или 03).

Если аренда оборудования является основной деятельностью ООО, то проводки будут следующие:

Дт 03 / ДВ в организации	Кт 08	Объект ДВ введен в эксплуатацию. Проводка в сумме первоначальной стоимости
Дт 03 / ДВ в аренде	Кт 03 / ДВ в организации	Объект передан арендатору
Дт 62	Кт 90 / Выручка	Арендные платежи в составе выручки
Дт 90 / НДС	Кт 68	Начислен НДС
Дт 20	Кт 02	Амортизация объекта ДВ

Если аренда оборудования является прочим видом деятельности, то в бухгалтерском учете следует отразить таким образом:

Дт 01 / ОС в организации	Кт 08	Объект ОС введен в эксплуатацию. Проводка в сумме первоначальной стоимости
Дт 20–26 (затратные счета)	Кт 02	Амортизация, когда объект использовался в собственных производственных целях
Дт 01 / ОС в аренде	Кт 01 / ОС в организации	Объект передан арендатору
Дт 76	Кт 91 / Прочие доходы	Арендные платежи в числе прочих доходов
Дт 91 / НДС	Кт 68	Начислен НДС
Дт 91 / Прочие расходы	Кт 02	Амортизация объекта в аренде

Амортизация начинается с месяца, следующего за месяцем ввода ОС в эксплуатацию, и начисляется по нормам и срокам полезного использования, установленным законодательством (ст. 256, 259 НК РФ; ПБУ 6/01; ФСБУ 6/2020). Амортизация начисляется независимо от того, что оборудование сдано в аренду.