Управление многоквартирным домом – это не только социальная миссия, но и полноценный бизнес-проект. В нем есть место стратегическому планированию и тактике, для него обязателен бухгалтерский и налоговый учет. Работа бухгалтера в сфере ЖКХ специфична. Что к чему, расскажем в этой статье.
Начнем с того, что в процессе эксплуатации многоквартирного дома приходится решать огромное количество задач. И дело не только в обеспечении потребностей собственников в коммунальных услугах. Львиная доля решений приходится на техобслуживание внутридомового оборудования и инженерных сетей, текущие ремонты общего имущества.
Способ управления домом определяется на собрании собственников жилья. Это может быть управляющая компания или ТСЖ. В любом случае речь идет о юридическом лице с соответствующим статусом, правами и обязанностями. Эффективное функционирование управляющей компании и товарищества собственников жилья сложно представить без грамотного учета.
Юридические особенности ТСЖ и УК
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Цель ее создания – совместное управление общим имуществом и его содержание, получение коммунальных услуг (ст. 135 ЖК РФ). ТСЖ не считается субъектом малого предпринимательства.
Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Чаще всего она регистрируется в виде ООО с ОКВЭД 70.32.1, 70.32.2. В уставных документах ТСЖ указываются такие же виды деятельности. Де-факто оба юрлица осуществляют управление недвижимым имуществом.
Членство в ТСЖ у собственников квартир и нежилых помещений в доме возникает на основании заявления о вступлении в НКО. С управляющей компанией каждый собственник заключает договор. По договору организация за плату предоставляет коммунальные услуги, оказывает услуги и выполняет работы по обслуживанию, ремонту имущества в доме.
ТСЖ финансируют жильцы через членские взносы и обязательные платежи. УК получает финансирование в виде платы за услуги, а также из сторонних источников. ТСЖ, как правило, объединяет собственников недвижимости одного дома или жилого комплекса. Управляющая компания обслуживает несколько объектов.
Статус юрлица (коммерческая или некоммерческая организация) определяет специфику бухгалтерского учета. Управленческая деятельность ТСЖ и УК регламентируется едиными правилами (постановление Правительства РФ № 416 от 15.05.2013).
Учет в ТСЖ
Бухгалтерия товарищества собственников жилья ведет учет поступлений и расходов, исчисляет налоги, определяет и фиксирует финансовый результат.
Поступления формируются за счет вступительных взносов, регулярных обязательных платежей собственников недвижимости, субсидий на коммунальные услуги, ремонт и обеспечение эксплуатации имущества многоквартирного дома, а также доходов от хозяйственной деятельности организации. Поступления отражаются в учете в общем порядке и направляются на оплату коммунальных услуг, текущих расходов по содержанию общего имущества. Доходов они не образуют.
Как любая НКО, ТСЖ может вести коммерческую деятельность для реализации своих основных целей. Перечень видов деятельности, согласно жилищному законодательству, является закрытым. ТСЖ может зарабатывать на аренде объектов общего имущества в многоквартирном доме, строительстве дополнительных помещений. Также в закрытый перечень видов деятельности входит ремонт, эксплуатация, обслуживание недвижимости на объекте управления. Доходы отражаются в учете в общем порядке, а средства направляются на достижение целей, предусмотренных уставом ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).
Товарищество может работать на ОСНО и УСН. Упрощенка выбирается чаще, поскольку позволяет уменьшить налоговую нагрузку за счет применения пониженных тарифов страховых взносов. Учетная политика в целях бухучета формируется исходя из потребности в расчете налогов.
Доходами в целях налогового учета признаются поступления на основные цели организации, перечисленные собственниками, которые не являются членами ТСЖ. Также в число доходов включаются вознаграждения за услуги и работы индивидуального характера (ст. 137 ЖК РФ).
Легальным способом уменьшения налоговой базы (на доходную часть деятельности НКО) является увеличение количества членов ТСЖ. Поступления от них, будь то членские взносы или целевое финансирование отдельных работ, не считаются доходами и под налогообложение не попадают.
Облагаемые и необлагаемые поступления учитываются раздельно (ст. 251 НК РФ). То же самое касается расходов, понесенных в рамках целевых поступлений. Затраты косвенного характера, обеспечивающие деятельность ТСЖ, распределяются бухгалтером, как правило, с учетом площади помещений. Затраты на платные индивидуальные услуги, которые организация оказывает собственникам (электромонтаж внутри квартиры, ремонт сантехники и т.п.), выделяются исходя из удельного веса выручки в общем объеме поступлений. А целевые затраты (на обеспечение функционирования общего имущества) в расходы не включаются.
Учет в ТСЖ требует формирования постатейной сметы расходов. В отсутствие детализированной аналитики некорректные начисления собственникам становятся серьезной проблемой.
Что касается проводок, приведем несколько примеров.
Начисления:
-
Дт76 Кт86 – задолженность члена ТСЖ (обязательные платежи, взносы, индивидуальное потребление коммунальных услуг)
-
Дт62 Кт90 – задолженность собственника, не являющегося членом ТСЖ (те же статьи)
Расходы:
-
Дт26 Кт70 (69, 71, 10, 01) – затраты на содержание ТСЖ
-
Дт26 Кт68 – налог по УСН
-
Дт26 Кт60 – затраты на содержание общего имущества
-
Дт86 (20) Кт26 – распределение затрат между собственниками помещений
-
Дт86 (20) Кт60 – задолженность собственников помещений по коммунальным услугам
-
Дт90 Кт20 – списание затрат на обслуживание не являющихся членами ТСЖ
Ремонты:
-
Дт86 (20) Кт96 – отчисления в ремонтный фонд
-
Дт96 Кт60 – фактические затраты на ремонт общего имущества
Нераспределенную прибыль от оказания индивидуальных платных услуг собственникам недвижимости и от банковских операций ТСЖ направляет на цели, согласованные с его членами на общем собрании. Это может быть благоустройство территории, закупка дополнительного оборудования и т.п.
Учет в управляющей компании
Коммерческая организация ведет бухгалтерский и налоговый учет в общем порядке. Учитывая специфику деятельности и величину дохода от обслуживания нескольких многоквартирных домов, жилых комплексов, УК не может применять упрощенку. Работа на ОСНО предполагает уплату налога на прибыль, НДС, налога на имущество организаций, страховых взносов.
Управляющая компания оказывает собственникам многоквартирных домов возмездные услуги. Все поступления по договорам подряда относятся к доходам юрлица. Расходами признаются издержки, связанные с получением доходов. Закрывающим документом для признания последних, согласно ст. 161 ЖК РФ, является акт приемки выполненных работ и оказанных услуг, подписанный представителем исполнителя и председателем совета многоквартирного дома.
Учет в УК и ТСЖ требует профессионального подхода и знания отраслевой специфики. Проконсультироваться по вопросам его организации и ведения вы можете с нашими экспертами. Обращайтесь!
Количество показов: 1818
Теги данной публикации: ЖКХ
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
