Микрокредитные, микрофинансовые организации, как и другие юридические лица, могут арендовать имущество у физических лиц. НК и ГК РФ этому не препятствуют. Но те, кто планирует сотрудничать с арендаторами без статуса ИП или юридического лица, должны знать особенности оформления таких сделок. Давайте разберемся с нюансами аренды, бухучетом и налогами.
Две особенности сделки
Взять помещение в аренду у физического лица микрофинансовая организация может, если он вправе распоряжаться собственностью. Первая особенность касается подтверждения права собственности или представления интересов собственника. Если соответствующих документов у арендатора не будет, с бухучетом аренды и принятием расходов при расчете налоговой базы могут возникнуть проблемы.
Вторая особенность напрямую касается налогообложения. Для МФО, которая арендует недвижимость у физлица, важно знать, есть ли у арендодателя статус индивидуального предпринимателя. Если есть, то НДФЛ он считает и платит сам за себя. С обычным физлицом другая история. В этом случае исчислять и уплачивать НДФЛ будет организация.
Дальше мы разберем налоговый кейс подробнее.
Удерживать НДФЛ в 2022 или нет?
По закону арендатор юридическое лицо удерживает налог с арендной платы, если арендодателем выступает физлицо. Также удерживается НДФЛ с компенсаций коммуналки, которая от фактического потребления ресурсов, эксплуатационных услуг не зависит. Речь идет о компенсации оплаты домофона, отопления и т.п.
Перейдем к пруфам. Во-первых, это ст. 266 НК РФ. Согласно ее положениям, индивидуальные предприниматели и организации, осуществляющие выплаты физлицам, признаются налоговыми агентами. На практике это означает, что арендодатель физлицо не рассчитывает, не удерживает и не уплачивает в бюджет НДФЛ с арендной платы самостоятельно. Все расчеты и удержания проводит бухгалтерия арендатора. Соответствующие разъяснения Минфин дал в письме №03-04-06/22216 от 05.04.2018.
Возникает вопрос: если в договоре аренды прописано условие, указывающее на самостоятельный расчет и уплату НДФЛ арендодателем, может ли арендатор переложить бремя на него? Налоговое законодательство исключает такую возможность (НК РФ ст. 3). Упомянутое выше условие в договоре признается ничтожным. Микрофинансовой организации придется считать, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ даже в случае, когда арендная плата перечисляется на счет третьего лица по поручению собственника арендованного помещения. С компенсации за домофон, отопление и т.д. арендодатель тоже сам налог не уплачивает. Это остается обязанностью налогового агента.
Не удерживается НДФЛ с компенсации коммунальных услуг, объем выплат по которым определяется физическим потреблением ресурсов. Оплата электроэнергии, водоснабжения и газа по счетчикам не предусматривает получения арендодателем экономической выгоды. Так называемые «чистые» компенсации НДФЛ не облагаются. По таким выплатам МФО не является налоговым агентом. Разъяснения по налогообложению выплат дали ФНС (письмо №ШС-37-3/14854 от 01.11.2010) и Минфин (письмо №03-04-05/5889 от 01.02.2019).
Также не удерживается налог, если арендная плата перечисляется финансовому управляющему. Это актуально для тех, чей арендодатель утратил статус ИП и признан банкротом. В случае с перечислением средств финансовому управляющему микрофинансовая организация не становится налоговым агентом. Фактически арендная плата в этом случае не является выплатой физлицу и не признается доходом. Соответственно, операция не облагается налогом. Соответствующая норма установлена ст. 266 НК РФ и ст. 213 ФЗ №127 от 26.10.2002. Минфин также дал разъяснения на этот счет (письмо №03-04-05/18255 от 22.03.2018).
Перечислять удержанный НДФЛ арендатор должен по реквизитам своей налоговой инспекции. Объект аренды при этом может находиться в другом районе.
Первичные документы
Чтобы не возникло проблем с учетом аренды, необходимо позаботиться о комплекте первичных документов. Во-первых, нужен договор, соответствующий нормативным требованиям. Чаще всего МФО используют типовой договор, это удобно, поскольку услуга стандартная.
О документах, подтверждающих право арендодателя распоряжаться помещением, мы уже упоминали, напомним: свидетельство о праве собственности, доверенность (если объект сдается не собственником).
Переходим к первичке для признания расходов. Оплата арендных платежей должна быть подтверждена. Платежные поручения, квитанции должны быть в наличии по каждой операции. Счета от арендодателя и акты об оказании услуг в пакет обязательной первички не входят. Необходимость их оформления определяется условиями договора. То же самое касается счетов на предоплату (аванс).
А теперь вернемся к договору аренды. Рекомендуем тщательно проверять основные условия и описание арендуемого имущества. Также обращайте внимание на прописанные в договоре сроки. Подписывается документ в двух экземплярах. Если договор требует регистрации, подписывается дополнительный экземпляр для регистрирующей организации.
Бухгалтерский и налоговый учет
Бухучет аренды помещения у физического лица осуществляется по обычной схеме. Начисление, выплата арендной платы отражается стандартными проводками:
-
Начисление компенсации за коммуналку или начисление арендной платы – Дт44 Кт76
-
Удержание НДФЛ – Дт76 Кт78
-
Выплата арендной платы или компенсации коммуналки – Дт76 Кт50
-
Перечисление арендной платы или компенсации коммунальных расходов арендодателю на банковский счет – Дт76 Кт51
-
Выдача под отчет указанной выше суммы, если она передается арендодателю подотчетным лицом, – Дт71 Кт50
-
Подтверждение подотчетным лицом уплаты арендной платы – Дт76 Кт71
Налоговый учет арендной платы предусматривает включение самой платы и возмещения коммунальных расходов, не связанных с количеством потребления и связанных с ним, в состав прочих расходов (НК РФ ст. 264, 272). Важно: расходы должны быть экономически обоснованными и подтвержденными первичными документами. О первичке мы уже поговорили. Что касается экономической обоснованности, чтобы учесть затраты на аренду в составе прочих расходов по производству и реализации, помещение должно использоваться в предпринимательской деятельности. А арендные платежи должны соответствовать нормам ст. 252 НК РФ.
Проблемы с учетом затрат на аренду при налогообложении прибыли чаще всего возникают из-за некорректного оформления первичных документов и отсутствия подтверждения обоснованности расходов. Во избежание доначислений рекомендуем проверять первичку (и наличие соответствующих документов, и реквизиты), корректно проводить платежи, своевременно удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ. И помните о ничтожности условия о самостоятельной уплате НДФЛ физическим лицом в договоре аренды.
Остались вопросы по бухгалтерскому или налоговому учету арендной платы при аренде помещения у физического лица? Наши специалисты готовы дать профессиональную консультацию.
Количество показов: 394
Теги данной публикации: МФО
Полежаевская, г.Москва
ул. Очаковское шоссе 34 
