.svg)
.svg)
Учет строительства у застройщика ведется преимущественно по общим правилам. Также имеет место отраслевая специфика. И ряд нюансов определяется особенностями деятельности строительной компании.
По закону застройщик жилого фонда не может работать без договора участия в долевом строительстве (ФЗ № 214 от 30.12.2004). Для хранения средств дольщиков задействуются счета эскроу. Как работают эти счета и какие нюансы бухгалтерского, налогового учета они определяют, попробуем разобраться.
НДС: строительство своими силами
Начнем с самого сложного налога в контексте специфики деятельности застройщика. Строить компания может своими силами и с помощью подрядчиков. В первом случае она сама выполняет функции подрядчика, осуществляет строительные и монтажные работы. Такая деятельность от НДС не освобождается. Льготой можно воспользоваться только в отношении организации строительства, контроля качества и сроков выполнения работ (ст. 149 НК РФ).
Стоимость работ, выполненных застройщиком в рамках ДДУ, облагается налогом на основании ст. 154 НК РФ. А порядок исчисления определяется ст. 146. НДС считается со всех денег, полученных от дольщиков. Правда, есть нюанс: законодательно не определено, что такое услуга застройщика. Это порождает налоговые споры, и компаниям, которые строят жилые дома своими силами, нередко приходится доказывать в суде правомерность применения льготы по НДС.
НДС: наем подрядчиков
Строительство подрядным способом в контексте ДДУ осуществляется по следующему алгоритму: дольщики вносят деньги, застройщик оплачивает работу исполнителей. Поступающие суммы квалифицируются как возмещением расходов. В налоговую базу по НДС эти деньги не включаются.
Передача готовых объектов дольщикам тоже не формирует обязанность по уплате НДС у застройщика. Операция не признается реализацией. А значит, не возникает объекта налогообложения (ст. 162 НК РФ).
При подрядном строительстве застройщик может получить доход, сэкономив средства дольщиков. Разница между внесенными средствами по ДДУ (в том числе на эскроу) и затратами на выполнение работ фактически признается выручкой, но не является объектом налогообложения НДС согласно ст. 149 НК РФ.
Важно: льгота не касается услуг, оказываемых застройщиком при строительстве производственных объектов.
Будет налоговая нагрузка или нет, рассмотрим на примере. Компания А строит в рамках ДДУ два объекта: многоквартирный дом и отдельно стоящее нежилое здание. Дом имеет непроизводственное назначение. Это касается объекта в целом, включая нежилые помещения для бизнеса (зону бытового обслуживания, офисов, магазинов и т.п.). Нежилое отдельное здание – другое дело. Это может быть, например, многоэтажный паркинг рядом с жилым домом. Такой объект к категории непроизводственных не относится. А значит, строительство от НДС не освобождается. Позицию подтверждает судебная практика, в частности определения ВС РФ № 308-КГ17-2206 от 06.04.2017 и № 306-КГ16-4710 от 22.07.2016. Также на этот счет есть разъяснения ФНС (№ 03-07-07/22872 от 30.03.2021) и Минфина (№ 03-07-07/92596 от 28.09.2023).
Налог на прибыль
Особенности налогообложения прибыли компании, которая участвует в долевом строительстве, зависят от даты заключения договоров. До 31 декабря 2019 при признании выручки в доходах в сумму включалась вся цена ДДУ. С января 2020 действует новый порядок (ФЗ № 368 от 09.11.2020), его и рассмотрим.
Поступающие от дольщиков средства, размещенные на счетах эскроу, приравниваются к целевому финансированию (ст. 251 НК РФ). Это определяет специфику их учета. Целевое финансирование не является доходом застройщика. А значит, расходы за счет средств дольщиков в налоговую базу по прибыли не включаются. Учет таких средств ведется отдельно. Если раздельный учет не организован, застройщику придется учесть долевые средства в доходах для расчета налога на прибыль. А если полученные средства в доходы не включены, компанию ждут штрафы, доначисления и пени (письмо Минфина № 03-03-06/1/10412 от 08.02.2024).
На налогообложение прибыли также не влияют целевые кредиты, полученные застройщиком. Соответствующие суммы не включаются в состав доходов согласно п. 1 ст. 251 НК. Проценты по кредитам учитываются в составе расходов на дату их уплаты. Другие расходы признаются в общем порядке.
Расходование целевых денег тоже учитывается отдельно. Это в интересах самого застройщика. Раздельный учет позволяет определить общую экономию средств дольщиков по окончании строительства. В противном случае расчеты делать придется по каждому договору долевого участия отдельно. Это долго, да и риск ошибок увеличивается.
Доходы застройщика учитываются при налогообложении прибыли в общем порядке. Исключения прописаны в ст. 251 НК РФ.
Убытки учитываются, переносятся на будущее согласно нормам ст. 283 НК РФ. Недостаток финансирования убытком не признается.
Бухучет
ДДУ для целей бухгалтерского учета признаются договорами купли-продажи. Соответственно, передача квартир и других объектов в жилом доме рассматривается как продажа недвижимости. Результатом сделки является получение застройщиком денежных средств со счетов эскроу.
Деньги дольщиков хранятся на счетах до ввода объекта в эксплуатацию. Распоряжаться ими не может ни один участник сделки (ст. 860.8 ГК РФ).
Поступление и списание средств на эскроу застройщик отражает на забалансовом счете 008.
Кредит на строительство учитывается на счете 66. Получение целевых денег отражается проводкой Дт 51 Кт 66 (67).
Расходы на строительство находят отражение в бухучете по мере их возникновения. Затраты накапливаются по дебету счета 20 с начала строительства – с нарастающим итогом. Бухгалтерия делает стандартные проводки:
-
Учет расходов на строительство – Дт 20 Кт 02
-
Учет НДС, предъявленного подрядчиком (поставщиком), – Дт 19 Кт 60
Входной НДС распределяется пропорционально проектной площади помещений с учетом источника средств для строительства и назначения объектов (жилые, нежилые).
Погашение кредита за счет средств дольщиков с эскроу счетов отражается в учете следующими проводками:
-
Зачет средств в счет погашения кредита – Дт 67 Кт 62
-
Поступление остатка средств дольщиков после выплаты кредита и процентов – Дт 51 Кт 62
Возможен и другой вариант: банк переводит деньги дольщиков на р/с застройщика, последний самостоятельно погашает кредит. В этом случае делаются проводки:
-
Поступление средств с эскроу – Дт 51 Кт 62
-
Погашение целевого кредита – Дт 67 Кт 51
Еще одна операция имеет особенности в контексте бухучета. Речь о компенсации банку части процентов по ипотечным кредитам дольщиков. Застройщик идет на это в целях продвижения своего проекта. Он заключает договор с банком, обязуется частично компенсировать потери, связанные с низкой ставкой по ипотеке. На практике это реализуется следующим образом. При рыночной ставе 8% банк дает дольщикам ипотеку под 5%, а 3% ему компенсирует застройщик. В бухучете такие операции отражаются на счете 44. Сформированные затраты списываются в дебет счета 90 – на себестоимость продаж.
Учет строительства по ДДУ с эскроу имеет и другие особенности. Рассмотрим их в следующий раз.
Количество показов: 3494
Теги данной публикации: строительство
.jpg)
.jpeg)
.png)
.png)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
