.svg)
.svg)
Владелец квартиры, желающий сдавать недвижимость в аренду, находится перед выбором, как платить налоги. Вариантов несколько: остаться в статусе физлица и платить НДФЛ, зарегистрироваться в качестве самозанятого (налоговая нагрузка будет существенно ниже), оформить ИП на НПД или упрощенке. С физлицами и предпринимателями разберемся в другой раз. Сегодня поговорим о самозанятых.
Если коротко, плательщики налога на профессиональный доход могут сдавать квартиры в аренду, хоть посуточно, хоть на долгий срок – такова позиция ФНС. Налоговики неоднократно заявляли, что какие-либо ограничения для самозанятых отсутствуют. И ФЗ № 422 от 27.11.2018 (п. 3 ч. 2 ст. 6) подтверждает, что доходы от сдачи жилой недвижимости в аренду входят в налоговую базу по НПД.
Нередко с налогообложением поступлений с аренды путаница возникает из-за положений упомянутого закона, которые касаются гостевых домов. Подчеркиваем: эти положения не касаются использования режима для самозанятых при сдаче обычных квартир в аренду.
Выгоды НПД для арендодателя
Самозанятость – это просто и удобно с точки зрения налогового, бухгалтерского учета. Все задачи решаются в приложении «Мой налог». Нанимать бухгалтера и нести дополнительные расходы нет необходимости.
Режим также предусматривает минимальную налоговую нагрузку. Собственник, сдавая жилье физлицам, платит 4 % от доходов. Если арендодатель сотрудничает с компаниями, налоговая ставка выше – 6 %. Для снижения нагрузки можно воспользоваться налоговым вычетом (2 % от суммы до 10 000 руб. для юридических лиц и 1 % для физлиц).
Регистрация в качестве самозанятого – самый простой и быстрый способ легализовать сдачу квартиры в аренду. С момента регистрации деятельность становится абсолютно законной, уменьшаются риски штрафов, доначислений.
Также отметим высокий порог годового дохода для НПД – 2,4 млн руб. Если аренда не поставлена на поток, например, самозанятый сдает одну или две квартиры, находящиеся у него в собственности, превышение лимита маловероятно.
Важно: на НПД сдавать можно только жилую недвижимость. К квартирам и домам претензий у налоговиков нет. Другое дело – апартаменты. Нередко они де-юре имеют статус нежилой недвижимости. В общем, самозанятому, который планирует сдавать апартаменты в аренду, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом.
Аренда на НПД в цифрах
Налоговой базой является вся сумма арендной платы. Депозиты и счетчики в нее не включаются, в отличие от остальных коммунальных услуг.
В цифрах это выглядит следующим образом.
-
Арендная плата – 80 000 руб./мес.
-
Фиксированные коммунальные услуги – 7 000 руб./мес.
-
По счетчикам – 3 500 руб./мес.
-
Депозит – 80 000 руб. (разово)
Налоговая база: (аренда + фиксированная коммуналка) * 4 %
(80 000 + 7 000) * 4 % = 3 480 руб.
Налоговый вычет
Чтобы уменьшить нагрузку, самозанятый может заявить налоговый вычет. Правда, не по умолчанию, а только если помимо налога на профессиональный доход он платит НДФЛ. Часто так получается, когда самозанятость является лишь частью предпринимательской и/или профессиональной деятельности, например, человек работает по трудовому договору (платит НДФЛ) и сдает в аренду квартиру (платит НПД).
Но это еще не всё. Для самозанятых налоговым законодательством предусмотрен отдельный вычет. Речь идет о единоразовом снижении суммы налога на 10 000 руб. Такой вычет заявлять не нужно. Он дается автоматически при регистрации в статусе плательщика НПД.
Важно: единоразовый вычет не уменьшает налоговую базу до нуля. Он применяется следующим образом:
-
При работе с юрлицами платится 4 % налог вместо 6 %
-
При работе с физлицами – 3 % вместо 4 %
Стандартные ставки возвращаются по факту исчерпания суммы вычета.
Риски нелегальной аренды
А что, если не регистрировать НПД? – спросите вы. Возможно несколько вариантов развития событий. Первый: вы сдаете квартиру как физлицо и исправно платите НДФЛ. Риски минимальные, ФНС, скорее всего, никогда вами не заинтересуется.
Второй вариант: вы сдаете квартиру как физлицо, фиктивно занижаете сумму аренды, чтобы сэкономить на НДФЛ. И третий вариант: вы сдаете квартиру нелегально, налоги не платите. Риски в обоих случаях есть. Но третий вариант обойдется дороже, если ФНС выявит и докажет нарушение. Давайте разберемся, что к чему.
Начнем с того, что ФНС не выявляет арендодателей квартир по поступлениям на банковский счет. Такую информацию запрашивают только в ходе проверки, для проведения которой нужны основания. И тут начинается самое интересное.
Чаще всего арендодатели попадают под налоговый контроль по адресным доносам. Авторами последних выступают соседи, недовольные квартирантами, и сами арендаторы (если с собственником квартиры возник конфликт). Учитывая презумпцию невиновности, ФНС не доначисляет налоги сразу. Сначала фискалы проводят проверку, собирают доказательства получения дохода от аренды. Доказательствами служат банковские выписки, расписки о передаче наличных денег, показания арендаторов.
Нелегальная аренда может дорого обойтись арендодателю. Как минимум, будет начислен НДФЛ 13 % от всей суммы полученного дохода. Плюс пеня за просрочку уплаты налога и штраф за уклонение от обязанностей налогоплательщика. А также оштрафуют за несдачу декларации 3-НДФЛ (до 30 % от общей суммы налога).
Если ФНС насчитает более 5 млн руб. нелегального дохода от аренды в год, ставка НДФЛ вырастет до 15 %. Соответственно, увеличатся пени и штрафы. Кстати, за неуплату налога оштрафовать могут на 20 % (без умысла) и 40 % (за умышленное уклонение от уплаты НДФЛ).
Итого: нелегальная сдача квартиры в аренду, о которой узнала налоговая, обойдется в 5–6 раз дороже, чем при регистрации самозанятости и уплате НПД с той же суммы дохода.
Для физлиц на НПД предусмотрены относительно лояльные наказания. Штрафы и доначисления будут, причем на тех же условиях, но ставки совсем другие. Считайте сами: НДФЛ 13 % (15 %) или налог на профессиональный доход 4 % (6 %).
Юридические риски нелегальной аренды рассматривать не будем. Отметим только, что сам факт регистрации самозанятости и уплаты налогов не гарантирует защиту имущественных интересов арендодателя. Если арендаторы испортят мебель, полы и т.п., обсуждать возмещение и компенсацию придется только с ними. ФНС и другие регуляторы де-юре не могут взять на себя часть подобных рисков. Другое дело – страховые компании. Но страхование имущества, которое сдается в аренду, тема отдельного разговора.
В общем, сдача жилья в аренду на НПД – удобный и недорогой способ выхода из серой зоны. Чтобы стать самозанятым, достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог». Если до этого арендодатель был ИП, для смены статуса в ИФНС нужно отправить форму КНД 1150024. Закрывать ИП не нужно. На НПД могут работать как физлица, так и индивидуальные предприниматели. Важно: самозанятость является монорежимом. НПД нельзя совмещать с УСН, ОСНО и патентом.
И в заключение небольшой технический нюанс. Чтобы доходы корректно учитывались в приложении «Мой налог», при каждом получении арендной платы действуем по алгоритму:
-
Создаем новую продажу
-
Вносим сумму, подтверждаем
-
Оплачиваем картой выставленный системой счет (платим налог)
И сохраняем репутацию добросовестного налогоплательщика!
Количество показов: 303
Теги данной публикации: аренда
.jpg)
.jpeg)
.png)
.png)
.png)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
